20 Jahre Immobilien-Streit durch
Ablösen des Nießbrauchrechts beendet.

Ein Fallbeispiel aus unserer Praxis

Wer eine Immobilie zu Lebzeiten weitergeben möchte, kann dies über das Nießbrauchrecht regeln. Das bedeutet, die Immobilie geht in den Besitz eines neuen Eigentümers oder einer neuen Eigentümerin über, wobei ein Nießbrauchnehmer oder eine Nießbrauchnehmerin lebenslanges Nutzungsrecht genießt. Leider musste die Familie unseres Klienten feststellen, dass das Nießbrauchrecht entscheidende Nachteile haben und dies zu einem nicht enden wollenden Streitfaktor werden kann.

Bei dem hier beschriebenen Beispiel hätte durch eine frühzeitige und rechtssichere Ermittlung der Werte sowie eine genaue Festlegung der Rechte und Pflichten viel Ärger vermieden werden können.

Die besondere Ausgangslage: Immobilien-Nießbrauch als Hindernis

Die Immobilie – ein Mehrfamilien-Wohnhaus – war unserem Klienten von einem Schuldner als Ausgleich für ausstehende Zahlungen überschrieben worden. Die vorherige Eigentümerin genoss das volle Nießbrauchrecht, was in diesem Fall sämtliche Mieteinnahmen umfasste.

Die Ausgangslage stellte in dieser Konstellation eine Besonderheit dar: Eine Immobilie aus der die Eigentümer zu Lebzeiten der Nießbrauchnehmerin keinen Nutzen ziehen können ist auf dem Immobilienmarkt praktisch unverkäuflich. Eigentlich hätte man, um Ärger zu vermeiden, schon zum damaligen Zeitpunkt den konkreten Wert der Immobilie und den Wert des Nießbraurechts durch ein unabhängiges Gutachten ermitteln lassen müssen. Auch die Klärung der Rechte und Pflichten – wer übernimmt die Kosten für welche Lasten – hätte frühzeitig zwischen neuem Eigentümer und der Nießbrauch-Nehmerin geklärt werden müssen. All dies wurde aufgrund der besonderen Situation unterlassen: Um nicht beim Schuldenausgleich leer auszugehen, nahm unser Klient die angebotene Immobilie mit eingetragenem Nießbrauchrecht an.    

Die Folge: Ärger und Wertverlust

In den folgenden 20 Jahren entstand eine Situation, die sich äußerst negativ auf den Wert der Immobilie auswirkte und allen Beteiligten viel Ärger einbrachte: Nach dem Gesetz war unser Klient als  Eigentümer der Immobilie für den äußeren Erhaltungszustand zuständig, während die Nießbrauch-Nehmerin für alle regelmäßigen Ausbesserungen und Erneuerungen aufkommen muss, die zum gewöhnlichen Unterhalt gehören. Doch auf der einen Seite stellte die Nießbrauch-Nehmerin immer wieder notwendige Maßnahmen in Frage oder stellte sie als Pflicht des Eigentümers dar. Auf der anderen Seite war die Motivation für hohe Investitionen bei unserem Klienten eher gedämpft, da er selbst keinen Nutzen aus der Immobilie ziehen konnte. Eine mehr als schlechte Patt-Situation für alle Beteiligten.

Über 20 Jahre wurden die Zuständigkeiten – auch unter Hinzuziehung von Anwälten – hin und her geschoben. Durch die nicht erfolgte Instandhaltung des Gebäudes war es in einem immer schlechteren Zustand. Dies führte zu ständig wiederkehrendem Ärger und zu verständlicher Unzufriedenheit bei den Mietern.

Aufgrund dieser Vorgeschichte entschloss sich der Eigentümer dazu, die Immobilie zu verkaufen und Kreyenborg & Heinrichs als unabhängige Immobiliengutachter hinzuzuziehen. Wir sollten auf der Basis eines neutralen Wertgutachtens unter Berücksichtigung des Nießbrauchs den Verkaufswert der Immobilie ermitteln.     

„Wissen, was Sache ist“ schafft endlich klare Verhältnisse

Auf der soliden Basis des rechtssicheren Gutachtens durch Kreyenborg und Heinrichs ließ sich der genaue Wert des Nießbrauchrechts zuverlässig und nachvollziehbar ermitteln. Auf Grundlage dieser verlässlichen konkreten Werte wurde der Nießbrauchnehmerin ein Angebot unterbreitet, auf das sie schließlich einging und der Löschung des Nießbrauchrechts zustimmte. Die Immobilie war von dem wertmindernden Nießbrauchrecht befreit.

Da das rechtssichere Gutachten zur Berechnung des Kapitalwerts des Nießbrauchrechts auch den Immobilienwert als solchen ermittelt hatte, konnte unser Klient diesen Wert als Basis für alle weiteren Entscheidungen nutzen. Der Zustand des Hauses hätte einige Investitionen erfordert, sodass er sich für den Verkauf an ein Immobilienunternehmen entschloss. Auch hier bot das rechtssichere Gutachten eine sichere Entscheidungsgrundlage zur Festlegung und späteren Verhandlung des Verkaufspreises. 

Das konkrete Beispiel zum Nießbrauchrecht aus unserer Praxis zeigt einmal mehr, wie wichtig klare Fakten und damit die Ermittlung und Berechnung von echten Werten für grundlegende Entscheidungen sind.

Kontaktieren Sie uns beim Thema Nießbrauch

Bevor Sie für eine Immobilie ein Nießbrauchrecht eintragen lassen oder eine Immobilie mit eingetragenem Nießbrauchrecht erwerben, sollten Sie für klare Verhältnisse sorgen. Ein unabhängiges rechtssicheres Gutachten durch Kreyenborg & Heinrichs hilft Ihnen, Ärger zu vermeiden und die richtigen Entscheidungen zu treffen.     

Wie verlässlich die Gutachten von Kreyenborg & Heinrichs sind, zeigt die Erfahrung. Über 5.000 Gutachten wurden in den letzten Jahren erstellt. Davon 4.200 als öffentlich berufene und vereidigte Sachverständige.

Die unabhängigen Sachverständigen für Immobilienbewertung von Kreyenborg und Heinrichs beraten Sie kompetent rund um die Bewertung Ihrer Immobilie.