Wird das Erben von Immobilien teurer?
Die gute Nachricht vorweg: Nur wenig bei der geplanten Gesetzesänderung zur Erbschaftsteuer (ErbStG), die zum 01.01.2023 in Kraft tritt, wird so heiß gegessen, wie es zurzeit in den Medien gekocht wird. Es gibt keinen Grund zur Panik.
Sie sollten sich, wenn Sie eine Immobilie vererben oder übertragen wollen, im Klaren sein, dass es einen viel wichtigeren Faktor gibt als den Stichtag 01.01.2023: und zwar den tatsächlichen Verkehrswert Ihrer Immobilie.
Die Besonderheit bei der Erbschaftssteuer liegt in der Ermittlung des Verkehrswertes
Die zu entrichtende Erbschaftssteuer richtet sich naturgemäß nach dem Verkehrswert der Immobilie – das war auch schon vor der Änderung des Immobilienbewertungsgesetzes so. Der Ermittlung des Verkehrswertes – und damit der steuerlichen Bewertung einer Immobilie – werden drei Verfahren zugrunde gelegt: das Sachwert-, das Ertragswert- und das Vergleichswertverfahren. Da die bislang im Bewertungsgesetz veranschlagten Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze nicht mehr den aktuellen Markt abbilden, sollen diese ab 2023 deutlich erhöht werden. Dies sorgt für Verunsicherung, denn die Anhebung beeinflusst den Wert der Immobilie erheblich – und dadurch auch die Höhe der Erbschaftssteuer.
Alternativ sind für einzelne Regionen durch Gutachterausschüsse Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze veröffentlicht und festgelegt worden. So ist es zum Beispiel im gesamten Münsterland der Fall. Hier ändert sich also ab 2023 nichts. Der vom Finanzamt zugrunde gelegte Wert wird teilweise über amtliche Informationssysteme zum Immobilienmarkt erhoben – in Nordrhein-Westfalen ist dies das System BORIS-NRW.
Sollte der ermittelte Verkehrswert zu hoch angesetzt sein, ermöglicht das Bewertungsgesetz jedoch weiterhin die individuelle Bewertung nach § 198 BewG zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts durch einen staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen.
„Häufig können über ein neutrales Wertgutachten und die rechtssichere Berechnung des tatsächlichen Verkehrswerts einer Immobilie sowohl Ärger als auch eine zu hohe Steuerlast bei Erbschaft und Schenkung vermieden werden.“
Entscheidend für die Erbschaftssteuer ist die Art der Ermittlung des Verkehrswertes
Geht man ins Kleingedruckte der amtlichen Informationssysteme, erkennt man schnell, dass sehr viele Einflussfaktoren nicht mit in die Wertermittlung einfließen: besondere örtliche und bauliche Gegebenheiten, Objektzustand, Baulasten, Bodenverunreinigungen und anderes mehr. Der ermittelte Wert – und damit die zu entrichtende Steuer nach Abzug des Freibetrages – kann also auch in Münster und Umgebung durchaus wesentlich höher ausfallen als der tatsächliche Verkehrswert.
Das amtliche Informationssystem BORIS-NRW schreibt dazu:
„Die Ermittlung eines Verkehrswerts kann nur durch ein Gutachten eines Sachverständigen oder durch den zuständigen Gutachterausschuss erfolgen.“
Im Klartext: Es handelt sich nur um einen groben Richtwert, welcher der Erbschaftssteuer zugrunde liegt. Wenn Sie glauben, dass der ermittelte Verkehrswert zu hoch ist, können Sie dies mit einem Gutachten nachweisen. Die Beweislast und damit die Kosten des Gutachtens liegt allein beim Steuerpflichtigen.
Wann lohnt sich ein Verkehrswertgutachten eines unabhängigen Sachverständigen für Immobilienbewertung?
- Wenn Sie im Fall einer Erbschaft sicher sein möchten, dass die vom Finanzamt angesetzte Erbschaftssteuer dem tatsächlichen Verkehrswert entspricht
- Wenn der tatsächliche Verkehrswert Ihrer Immobilie geringer ist, als der vom Finanzamt veranschlagte.
- Wenn nach Abzug der Freibeträge dem geringeren, zu versteuernden Restbetrag auch ein geringerer Steuersatz zugrunde liegt (z.B. 11% statt 15%).
- Wenn eine geerbte Immobilie in einer Erbengemeinschaft aufgeteilt wird und alle Beteiligten Wert auf größtmögliche Rechtssicherheit legen.
- Wenn Sie im Erbfall ein unabhängiges Immobilien Gutachten benötigen und Freibeträge optimal nutzen möchten.
- Wenn Sie ganz einfach wissen wollen „was Sache ist“, kein Risiko eingehen möchten und Ihren Nachlass oder die Aufteilung eines Erbes so regeln wollen, dass Ärger vermieden wird.
- Wenn Sie bei einer geerbten Immobilie die Expertise eines unabhängigen Sachverständigen für Immobilienbewertung benötigen.
- Wenn Sie bei geschenkten Immobilien den aktuellen Marktwert ermitteln und die Freibeträge optimal ausschöpfen möchten.
Was kostet die Immobilienbewertung durch unsere unabhängigen Sachverständigen?
Das Honorar für unsere Immobilienbewertung bewegt sich im Promillebereich des Verkehrswertes, während Abweichungen im tatsächlichen Immobilienwert oder auch eine Änderung der Erbschaftssteuer Höhe einige gesparte Prozent – und damit viele tausend Euro – ausmachen können. Rechnen Sie den Faktor Rechtssicherheit hinzu, ist ein Verkehrswert-Gutachten von Kreyenborg & Heinrichs in jedem Fall seinen Preis wert.
Die einfache Formel zur Kostenermittlung:
- Basissatz Grundgebühr
- plus Promillanteil des ermittelten Objektwertes
- Nebenkosten wie Fahrtkosten, Behördenauslagen
- Die derzeit gültige Umsatzsteuer
Häufig gestellte Fragen zum Thema Immobilien / Verkehrswertgutachten zur Erbschaftssteuer
Innerhalb von drei Monaten nachdem Sie von Ihrer Erbschaft erfahren haben, müssen Sie dies dem zuständigen Finanzamt melden. Nachdem Sie den Steuerbescheid erhalten haben, sollten Sie innerhalb eines Monats Einspruch einlegen, wenn der Wert Ihre Immobilie Ihrer Meinung nach zu hoch angesetzt ist, (§ 355 Abs. 1 AO).
Gutachten im Sinne des § 198 BewG sollten vom Stichtag nicht mehr als +/- 2 Monate abweichen.
Wenn Sie mehr zur Wertermittlung von Immobilien im Erbschaftsfall wissen möchten, setzen Sie sich bitte mit uns in Verbindung!
