Immobilien Erbschaftssteuer: Wird das Erben von Immobilien teurer?
Macht die Erbschaftssteuer das Erben von Immobilien teurer?
Die gute Nachricht vorweg: Nur wenig bei der geplanten Gesetzesänderung zur Erbschaftsteuer (ErbStG), die zum 01.01.2023 in Kraft tritt, wird so heiß gegessen, wie es zurzeit in den Medien gekocht wird. Es gibt keinen Grund zur Panik.
Sie sollten sich, wenn Sie eine Immobilie vererben oder übertragen wollen, im Klaren sein, dass es einen viel wichtigeren Faktor gibt als den Stichtag 01.01.2023: und zwar den tatsächlichen Verkehrswert Ihrer Immobilie.
Was Immobilienbesitzer und Erben nach Änderung des Immobilienbewertungsgesetzes beachten sollten und wie Sie zu hohe steuerliche Forderungen des Finanzamtes vermeiden können.
Bei Erbe Sachwert oder Verkehrswert – für die Erbschaftssteuer ist die Art der Ermittlung entscheidend
Die zu entrichtende Erbschaftssteuer, z.B. die Erbschaftssteuer für Ihr Haus, richtet sich naturgemäß nach dem Verkehrswert der Immobilie – das war auch schon vor der Änderung des Immobilienbewertungsgesetzes so. Der Ermittlung des Verkehrswertes – und damit der steuerlichen Bewertung einer Immobilie – werden drei Verfahren zugrunde gelegt: das Sachwert-, das Ertragswert- und das Vergleichswertverfahren. Da die bislang im Bewertungsgesetz veranschlagten Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze nicht mehr den aktuellen Markt abbilden, sollen diese ab 2023 deutlich erhöht werden. Dies sorgt für Verunsicherung, denn die Anhebung beeinflusst den Wert der Immobilie erheblich – und dadurch auch die Höhe der Erbschaftssteuer.
Alternativ sind für einzelne Regionen durch Gutachterausschüsse Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze veröffentlicht und festgelegt worden. So ist es zum Beispiel im gesamten Münsterland der Fall. Hier ändert sich also ab 2023 nichts. Der vom Finanzamt zugrunde gelegte Wert wird teilweise über amtliche Informationssysteme zum Immobilienmarkt erhoben – in Nordrhein-Westfalen ist dies das System BORIS-NRW.
Sollte der ermittelte Verkehrswert einer Immobilie bei einer Erbschaft zu hoch angesetzt sein, ermöglicht das Bewertungsgesetz jedoch weiterhin die individuelle Bewertung nach § 198 BewG zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts durch einen staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen.
„Häufig können über ein neutrales Immobilien Gutachten und die rechtssichere Berechnung des tatsächlichen Verkehrswerts einer Immobilie sowohl Ärger als auch eine zu hohe Steuerlast bei Erbschaft und Schenkung vermieden werden.“
Dipl.-Ing. Andreas Heinrichs
Die Besonderheit der Erbschaftssteuer auf Immobilien liegt in der Ermittlung des Verkehrswertes
Geht man ins Kleingedruckte der amtlichen Informationssysteme, erkennt man schnell, dass sehr viele Einflussfaktoren nicht mit in die Bewertung einer Immobilie bei Erbschaften einfließen: besondere örtliche und bauliche Gegebenheiten, Objektzustand, Baulasten, Bodenverunreinigungen und anderes mehr. Der ermittelte Wert – und damit die zu entrichtende Immobilien Erbschaftssteuer nach Abzug des Freibetrages – kann also auch in Münster und Umgebung durchaus wesentlich höher ausfallen als der tatsächliche Verkehrswert der Immobilie.
Das amtliche Informationssystem BORIS-NRW schreibt dazu:
„Die Ermittlung eines Immobilien Verkehrswerts kann nur durch ein Immobilien Gutachten eines Sachverständigen oder durch den zuständigen Gutachterausschusses erfolgen.“
Im Klartext: Es handelt sich nur um einen groben Richtwert, welcher der Immobilien Erbschaftssteuer zugrunde liegt. Wenn Sie glauben, dass der ermittelte Verkehrswert für Ihre Immobilie zu hoch ist, können Sie dies mit einem Immobilien Gutachten nachweisen. Die Beweislast und damit die Kosten des Gutachtens liegt allein beim Steuerpflichtigen.
Wann lohnt sich ein neutrales Verkehrswert für Ihre Immobilie bei einer Erbschaft ?
- Wenn Sie im Fall einer Immobilien Erbschaft sicher sein möchten, dass die vom Finanzamt angesetzte Immobilien Erbschaftssteuer dem tatsächlichen Verkehrswert entspricht
- Wenn der tatsächliche Verkehrswert Ihrer Immobilie geringer ist, als der vom Finanzamt veranschlagte.
- Wenn nach Abzug der Freibeträge dem geringeren, zu versteuernden Restbetrag auch ein geringerer Steuersatz zugrunde liegt (z.B. 11% statt 15%).
- Wenn eine geerbte Immobilie in einer Erbengemeinschaft aufgeteilt wird und alle Beteiligten Wert auf größtmögliche Rechtssicherheit legen.
- Wenn Sie im Erbfall ein unabhängiges Immobilien Gutachten benötigen und Freibeträge optimal nutzen möchten.
- Wenn Sie ganz einfach wissen wollen „was Sache ist“, kein Risiko bei der Erbschaftssteuer für Ihr Haus eingehen möchten und Ihren Nachlass oder die Aufteilung eines Erbes so regeln wollen, dass Ärger vermieden wird.
- Wenn Sie bei einer geerbten Immobilie die Expertise eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Immobilienbewertung benötigen.
- Wenn Sie bei geschenkten Immobilien den aktuellen Marktwert ermitteln und die Freibeträge optimal ausschöpfen möchten.
Was kostet die Immobilienbewertung durch unsere unabhängigen Sachverständigen?
Das Honorar für unsere Immobilienbewertung bewegt sich im Promillebereich des Verkehrswertes, während Abweichungen im tatsächlichen Immobilienwert oder auch eine Änderung der Erbschaftssteuer Höhe einige gesparte Prozent – und damit viele tausend Euro – ausmachen können. Rechnen Sie den Faktor Rechtssicherheit hinzu, ist ein Verkehrswert-Gutachten von Kreyenborg & Heinrichs in jedem Fall seinen Preis wert.
Die einfache Formel zur Kostenermittlung:
- Basissatz Grundgebühr
- plus Promillanteil des ermittelten Objektwertes
- plus Nebenkosten wie Fahrtkosten, Behördenauslagen
- plus die derzeit gültige Umsatzsteuer
Häufig gestellte Fragen zum Thema Immobilien Erbschaftssteuer und der Immobilienbewertung bei Erbschaften
Innerhalb von drei Monaten nachdem Sie von Ihrer Erbschaft erfahren haben, müssen Sie dies dem zuständigen Finanzamt melden. Nachdem Sie den Steuerbescheid erhalten haben, sollten Sie innerhalb eines Monats Einspruch einlegen, wenn der Wert Ihre Immobilie Ihrer Meinung nach zu hoch angesetzt ist, (§ 355 Abs. 1 AO).
Gutachten im Sinne des § 198 BewG sollten vom Stichtag nicht mehr als +/- 2 Monate abweichen.
Wenn Sie mehr zur Wertermittlung von Immobilien im Erbschaftsfall wissen möchten, setzen Sie sich bitte mit uns in Verbindung!